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- Deutschland auf dem Weg in die Rezession?
- Platzt die Euro-Blase?
- Wie schütze ich mich vor Finanz-Repression?

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Hohe Immobilienpreise nutzen und verkaufen?

Immobilien verkaufen

Viele Menschen fragen sich, ob sie ihre Immobilien aufgrund der hohen Preise verkaufen sollen

Die Preise für Immobilien sind in den letzten zehn Jahren stark gestiegen. Während in Deutschland zu Beginn des neuen Jahrtausends erst noch eine leichte Abwärtsbewegung zu verzeichnen war, verteuerten sich Häuser und Wohnungen in den letzten zehn Jahren durchschnittlich um 50%. In meinen Kundengesprächen höre ich gerade häufiger die Frage, ob ein Verkauf auf diesem hohen Marktniveau sinnvoll wäre. Hierauf gibt es keine pauschale Antwort. Ich stelle Ihnen deshalb heute vor, was für und gegen einen Verkauf von Immobilien spricht.

Zukünftige Preiserwartungen

Experten gehen davon aus, dass bei anhaltend niedrigen oder sogar weiter sinkenden Zinsen die Preise in Großstädten weiter anziehen. Gleichzeitig wird aber auch offen darüber gesprochen, dass die Preissteigerung keiner echten mehr Substanz unterliegen, sondern – aus Sicht der Kapitalanleger – die vermeintlich fehlende Attraktivität anderer Anlageklassen („auf der Bank bekomme ich ja keine Guthabenzinsen mehr“).

In Städten wie München liegt ganz klar eine Überhitzung des Marktes vor. Ganz anders sieht es in manchen ländlichen Regionen aus. Dazu gehören zahlreiche Gebiete in Ostdeutschland, aber auch in westlichen Gefilden gibt es schwache Landstriche. Hierzu zählen Nordbayern und Osthessen, aber auch Teile von Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen. In diesen Regionen sinken die Immobilienpreise schon heute.

Die Mieten stiegen nicht so stark an wie die Immobilienpreise, was – bei Neuinvestments – eine deutliche Verschlechterung der Mietrendite bedeutet. Immobilien mit einer Mietrendite von unter 3,0% sind – gerade hinsichtlich des hohen Aufwands – uninteressant und sollten verkauft werden. Sollte eines dieser unrentablen Objekte von einem Mietnomaden besetzt sein oder länger leer stehen dreht sich die Rendite schnell ins Negative.

Mietendeckel-Experimente aus der sozialistischen Mottenkiste der rot-rot-grünen Berliner Landesregierung oder die Enteignungsfantasien manches Jungsozialisten lassen ahnen, was bei einer Bundesregierung gleicher Coleur ab dem Wahljahr 2021 drohen wird. Übrigens müssen Sie dann auch, mehr denn je, mit vorgegebenen, durchaus sehr teuren, Umbaumaßnahmen zum Wohle des Umweltschutzes rechnen. Die Klimaaktivisten werden jubeln.

Ein Blick über die Grenzen Deutschlands zeigt bei der Immobilienentwicklung schon ein anderes Bild: in New York brachen die Preise im 3. Quartal 2019 um 12% gegenüber dem Vorjahresquartal ein. Dies ist der stärkste Rückgang seit der Finanzkrise 2008. Aber auch in Städten wie San Francisco, Stockholm, London oder Sidney sank das Preisniveau. Der einheimische Haus- oder Wohnungsbesitzer mag sich nun fragen, was ihn das betrifft. Ganz einfach, wir leben nicht in einem autarken Mikrokosmos, sondern sind vielmehr den Einflüssen der Weltwirtschaft ausgesetzt. Internationale Trends machen auch vor dem beschaulichen Süden Deutschlands nicht halt.


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Immobilienblase

Der schnelle Immobilien-Preisanstiege in den USA führte zur Finanzkrise 2008, die auch Deutschland massiv betraf

Haben wir eine Immobilienblase?

Bleibt daher Frage, was könnte hierzulande zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen. Das anhaltend niedrige Zinsniveau war schließlich ein wesentlicher Faktor für den deutlichen Anstieg. Dank des billigen Geldes konnten Bevölkerungsschichten, aber auch wirtschaftlich weniger solvente Unternehmen, Immobilien erwerben, woran früher gar nicht zu denken gewesen wäre.

Ich will Ihnen einen Einblick in meine Tätigkeit als freier und unabhängiger Finanzberater geben. Neben meinem Kern-Beratungsbereich „Vermögensanlage“ berate ich meine Kunden auch zu Baufinanzierungen. Schließlich sind Immobilien ein wesentliches Anlagegut, dass in keiner ausgewogenen Vermögensstruktur fehlen sollte. Aufgrund der hohen Preise müssen sie jedoch meist (teil-)finanziert werden. Früher galt die goldene Finanzierungsregel „mindestens 20% Eigenkapital“ für selbst genutzte Immobilien. Je mehr, je besser. Finanzierungen mit geringerem Eigenkapital wurden von der Bank zumeist nicht angenommen.


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Niedriger Zins erleichtert Finanzierungen

Immobilienfinanzierung

Die niedrigen Zinsen erleichtern eine Immobilienfinanzierung

Mittlerweile habe ich auch Beratungsgespräche mit Kunden, die bei Weitem nicht 20% Eigenkapital für die gewünschte Immobilie besitzen. Manchmal ist nicht mal das Geld zur Begleichung der Anschaffungsnebenkosten (ca. 10%) vorhanden. Junge Menschen, z.T. ohne nachhaltige Ausbildung, in einfacheren beruflichen Tätigkeiten, die aber durch Schichtzulagen u.ä. gar nicht so schlecht bezahlt sind, haben auch den Traum von der eigenen Immobilie. Wenn beide Partner arbeiten wird eine solche Finanzierungsanfrage durchaus von einigen Banken angenommen. Die Kreditinstitute sind daran interessiert, die Einlagen auf Giro- und Sparkonten wieder ausleihen zu können. In diesen Fällen mit entsprechend hohen Risikoaufschlägen. Die Kunden sind froh überhaupt eine Finanzierung zu erhalten und akzeptieren daher auch den höheren Zinssatz, welcher – langfristig betrachtet – immer noch günstig ist.

Ich habe solche Finanzierungen – trotz Machbarkeit – auch schon abgelehnt, da sich die Kunden nicht unerheblichen Risiken aussetzen: Im Falle einer Rezession (was ich in der nächsten Zeit für wahrscheinlich halte), besteht das Risiko, dass Menschen mit geringerer Qualifikation schnell ihren Arbeitsplatz verlieren. Wenn sie deshalb nicht mehr in der Lage sind, die Darlehensraten zu bezahlen wird die Bank die Immobilie verkaufen, um damit die Schulden begleichen zu können. Da dies nicht nur in Einzelfällen vorkommen wird, kann es dadurch zu entsprechenden Preisrückgängen kommen. Als mahnendes Beispiel kann die vergleichbare Situation in den USA im Jahr 2007 dienen, die letztendlich der Auslöser für die Finanzkrise 2008 war.

Bei Gewerbeimmobilien droht bei einer Rezession das gleiche Szenario. Aufgrund des billigen Geldes halten sich momentan auch Unternehmen am Leben, die bei Kreditzinsen von drei oder mehr Prozent schon längst pleite wären. Fachleute sprechen auch von „Zombi-Firmen“ und schätzen deren Bestand in Deutschland auf sechs bis acht Prozent. Nach einer Unternehmensliquidation steht die Immobilie leer. Gehört sie der Firma, wird sie der Insolvenzverwalter verkaufen. Dieser Prozess – in vielen Fällen – wird ebenfalls das Marktniveau senken.

Auch bei Investoren, egal ob bei privat oder gewerblich vermieteten Immobilien, kann diese Situation kritisch sein. Anhaltende Mietausfälle schädigen die Liquidität, die Nebenkosten müssen aus der eigenen Tasche bezahlt werden. Dies kann dazu führen, dass die Darlehensraten nicht mehr beglichen werden können, weshalb die Immobilie verkauft werden muss.

Sie sehen, ob Privat- oder Gewerbeimmobilien, als Investor wie als Eigennutzer, in allen Fällen kann es zu Preisrückgängen kommen.


Sie möchten sich beraten lassen, wie Sie mit Ihrer Immobilie verfahren sollen. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, wir beraten Sie gerne!


 

Vermögensstreuung

Neben Immobilie gehören auch Aktien, Geldwerte und Edelmetalle in eine ausgewogene Vermögensanlage

Ausgewogene Vermögensstreuung beachten

Unabhängig von der konjunkturellen Aussicht muss sich jeder Immobilieneigentümer auch die Frage stellen, ob sein Vermögen richtig strukturiert ist. Die Daumenregel besagt, dass zu je 30% in Immobilien, Aktien und Geldwerte (inkl. Anleihen) sowie zu 10% in Edelmetalle investiert werden sollte. Die Praxis zeigt ein anderes Bild: gerade in Süddeutschland überwiegt eindeutig der Immobilienteil, während Aktien vernachlässigt werden. Meiner Meinung nach zu Unrecht, schließlich schütten qualitativ hochwertige Dividendentitel nicht selten drei bis vier Prozent jährlich, zzgl. den langfristig sehr wahrscheinlichen Kursgewinnen. Bei Immobilien drohen folgende Risiken bzw. Nachteile:

  • Klumpenrisiko: Aufgrund des hohen Wertes von Häusern und Wohnungen können z.B. Mietnomaden, Veränderungen in der Umgebung (z.B. Neubauten, Anpassungen in der Infrastruktur) zu hohen Risiken führen, die bei einer besseren Streuung des Gesamtvermögens relativiert werden können.
  • Immobilität: wie der Name schon sagt, können Immobilien nicht eben so veräußert bzw. teilweise liquidiert werden. Wer Kapitalbedarf hat, aber neben der Immobilie nicht über ausreichend Liquidität verfügt, muss einen Kredit aufnehmen.
  • Finanzrepressionen: im Falle eines Euro-Crash (…was ich nicht mehr für unrealistisch halte LINK) kann eine Zwangshypothek drohen, ähnlich wie 1948 bei der Neueinführung der D-Mark.
  • Aufwand: eine Immobilie zu vermieten ist zweifelsohne deutlich zeitintensiver als andere Kapitalanlagen.

Möchten Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Unsere kompetenten Netzwerkpartner ermitteln kostenfrei einen möglichen Verkaufspreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung – für Sie vollkommen unverbindlich. Jetzt Immobilienwert ermitteln lassen.


Wohnbedarf auf Lebenssituation anpassen

Viele junge Familien sind auf der Suche nach einem eigenen Haus, um ein Heim für Eltern und Kinder zu schaffen. Solange die Kinder zuhause leben ist dies eine gute Wahl. I.d.R. ziehen diese zu Beginn von Studium oder Berufsleben jedoch aus, womit sich der Wohnbedarf der Eltern verändert. Diese brauchen schlichtweg weniger Platz. Solange der Wohlfühlfaktor des Eigenheims, die finanziellen Mittel für Renovierungen sowie die eigene Arbeitskraft für kleinere Reparaturen, Gartenarbeiten, Schneeräumen oder den Hausputz vorhanden sind ist alles in Ordnung.

Falls sich die Situation aufgrund von geringerem Einkommen im Ruhestand, familiären oder gesundheitlichen Veränderungen verändert, sollte über eine Anpassung der Wohnsituation nachgedacht werden. Es ist zugegeben nicht einfach, nach langen Jahren im eigenen Haus loszulassen und in eine andere Wohnung zu ziehen, die dann aber optimal dem eigenen Wohnbedarf entspricht. Die Praxis zeigt jedoch, dass viele Menschen einen solchen Schritt rückblickend für sehr zielführend ansehen. Nicht zuletzt durch den – momentan möglichen – hohen Verkaufserlös kann der Ruhestand danach auf hohem Niveau genossen werden.


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Risikofaktor Pflege

Risikofaktor Pflege

2/3 aller Frauen und jeder zweite Mann wird pflegebedürftig.

Niemand möchte im Fall von gesundheitlichen Einschränkungen in ein Heim, sondern solange als möglich in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Sollte jedoch keine klare Regelung über die Wohnsituation im Lebensabend getroffen sein, droht auch hier Ungemach.

Häufig ist der Fall, dass die Betroffenen nach plötzlichen, starken Erkrankungen (z.B. Herzinfarkt oder Schlaganfall) oder einem anderen Notfall nicht mehr alleine wohnen bleiben können. Familienangehörige oder ein Betreuer treffen dann die Entscheidung, die erkrankte Person in ein Pflegeheim zu übersiedeln.

Der selbst zu bezahlende Anteil bei stationärem Pflegeaufenthalt ist teuer – pro Monat beträgt dies durchschnittlich EUR 1.700. Hierbei sind noch keine Zusatzleistungen wie Masseur oder Physiotherapeut enthalten. Wenn dann nicht ausreichend liquide Mittel zur Finanzierung der Pflege vorhanden sind, muss eine Immobilie schnell verkauft werden. Dies kann – auch in einem hohen Preisniveau – oft nicht ohne Einbußen durchgeführt werden. Übrigens, jeder zweite Mann und 2/3 aller Frauen haben später einmal Pflegebedarf.

Hier kann z.B. der Umzug in eine Anlage mit betreutem Wohnen empfehlenswert sein. Die Betreiber dieser Anlage bieten eine Vielzahl von Optionen, welche die Bewohner in Anspruch nehmen können: Catering, Putzdienstleistungen, Einkaufsservice oder Ausflüge seien hier nur als Beispiele genannt. Durch diese Betreuung ist das Wohnen in den eigenen vier Wänden innerhalb der Anlage weiterhin möglich. Im Eigenheim wäre dies oft nicht mehr möglich.

Sie sehen, wer seine Wohnsituation im Ruhestand aktiv plant ist klar im Vorteil. Dazu kann auch gehören, die eigene Immobilie rechtzeitig und zu einem entsprechend hohen Preis zu verkaufen.


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Vermögensnachfolge

Die Nachfolgeplanung sollte rechtzeitig und zielgerichtet angegangen werden

Vermögensnachfolge frühzeitig angehen

Nicht zuletzt sollten sich (angehende) Ruheständler auch darüber Gedanken machen, welche Familienmitglieder später einmal das eigene Vermögen erhalten sollen. Für viele ist dies eindeutig: mein(e) Kind(er) erben später mein Haus und werden selbst darin wohnen. Spricht man hingegen mit den Kindern, stellt sich der Fall oft anders dar. Geerbt wird oft erst in einem Alter, in welchem die Kinder selbst schon den eigenen Ruhestand planen. Zu diesem Zeitpunkt besitzen viele schon längst die eigene Immobilie. Für die Kinder stellt sich deshalb gar nicht die Frage, in das Haus der Eltern zu ziehen. Stattdessen ist für sie klar, dass die geerbte Immobilie verkauft werden wird.

Binden Sie Ihre Kinder deshalb frühzeitig ein und stimmen Sie die Lebensplanung miteinander ab. Gerade wenn Kinder weiter entfernt wohnen ist es ebenfalls unrealistisch, dass sie – aufgrund eines Erbes – ins Elternhaus zurückziehen.

Nicht selten kommt es auch innerhalb einer Erbengemeinschaft zum Streit über die Auseinandersetzung des Erbes. Der überlebende Partner möchte in der Immobilie wohnen bleiben, die Kinder möchten verkaufen, um das freiwerdende Kapital anderweitig zu verwenden. Problematisch sind auch Erbfälle mit hohem Immobilienvermögen und wenig Liquidität. Wenn der Erbe selbst nicht in der Lage ist, die sofort fällige Erbschaftsteuerforderung des Finanzamts zu begleichen bleibt nur die Möglichkeit der Aufnahme eines Darlehens, das im Anschluss durch einen Immobilienverkauf wieder zurückbezahlt wird. Ähnlich gestalten sich Fälle mit Pflichtteilsansprüchen: diese sind Barforderungen, die sofort beglichen werden müssen. Ohne ausreichende Liquidität droht auch hier eine Darlehensaufnahme.


Sie möchten sich beraten lassen, wie Sie mit Ihrer Immobilie verfahren sollen. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, wir beraten Sie gerne!


Meine Empfehlung zum weiteren Vorgehen

Immobilien haben einen deutlichen Wertzuwachs erfahren. Allerdings ist unklar, ob sich dieser Trend noch länger fortsetzt. Die Anzeichen am Konjunkturhimmel verdunkeln sich weiter. Gehen Sie daher wie folgt vor:

  • Strukturieren Sie Ihr Vermögen richtig und achten Sie bei Immobilien auf eine akzeptable Mietrendite von mindestens drei Prozent. Erhöhen Sie ggf. die Miete bzw. denken Sie anderweitig über alternative Investments nach.
  • Lassen Sie Ihre Immobilie kostenfrei bewerten. Ich arbeite seit langem mit kompetenten Netzwerkpartnern zusammen, die ich Ihnen bei Interesse gerne empfehlen kann. Hier erhalten Sie eine aktuelle Einschätzung, welchen Erlös ein Verkauf bringen kann.
  • Überlegen Sie, ob Sie sich dauerhaft aktiv um Ihre Immobilien kümmern möchten, oder ob es bequemer Möglichkeiten für Sie gibt. Mein Finanzbutler-Service (LINK) kann Sie bei Ihren Tätigkeiten unterstützen.
  • Gehen Sie Ihre Ruhestandsplanung aktiv an. Dazu gehört auch, sich frühzeitig Gedanken über die richtige Wohnsituation im Alter zu machen.
  • Planen Sie Ihre Vermögensnachfolge rechtzeitig: als ausgebildeter Generationenberater (ebs) und Estate Planner (ebs) – zu Deutsch: Vermögensnachfolgeplaner – berate ich Sie gerne zu dieser vertraulichen Thematik.

Haben Sie Fragen zu Ihren Immobilien oder möchten Sie sich eine zweite Meinung einholen? Ich bin gerne für Sie da!

Haben Sie Fragen? Wir beraten Sie gerne – nehmen Sie mit uns Kontakt auf.